MFH – Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Überblick

Der Begriff Mehrfamilienhaus ist im Baurecht nicht einheitlich definiert. In der Praxis hat sich eine Einordnung nach der Anzahl der Wohneinheiten etabliert. Als MFH gelten Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen, die jeweils über eine eigene Küche, ein eigenes Bad und einen separaten Zugang verfügen. Ein Gebäude mit zwei Wohnungen wird als Zweifamilienhaus bezeichnet, ein Gebäude mit einer Wohnung als Einfamilienhaus.

Bei der Betrachtung sind auch Mischformen zu berücksichtigen. Ein Wohn- und Geschäftshaus enthält neben Wohnungen auch gewerbliche Flächen. Es zählt nicht immer zum klassischen MFH, wird aber häufig unter demselben Suchbegriff gehandhabt. Für die Finanzierung und Bewertung ist die Unterscheidung relevant, weil Gewerbeflächen andere Mietvertragslaufzeiten und Renditeprofile aufweisen als Wohnraum.

Statistisch wird der Wohnungsbestand unter anderem vom Statistischen Bundesamt – Bauen und Wohnen erfasst. Dort wird nach Gebäuden mit ein, zwei, drei und mehr Wohnungen unterschieden. Die Kategorie mit drei und mehr Wohnungen entspricht weitgehend dem, was im allgemeinen Sprachgebrauch als MFH bezeichnet wird. Eine einheitliche Definition bleibt jedoch aus.

Für die steuerliche Einordnung wiederum kommt es nicht auf die bloße Bezeichnung an. Maßgeblich sind Nutzungsart, Anzahl der Einheiten und die Frage, ob ein Objekt im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten wird. Diese Einordnung beeinflusst Abschreibung, Veräußerungsbesteuerung und die Behandlung laufender Kosten.

Ein Mehrfamilienhaus bündelt mehrere Mietverhältnisse auf einem Grundstück. Dadurch verteilt sich das Mietausfallrisiko auf verschiedene Parteien. Der Auszug eines Mieters führt nicht zum vollständigen Einnahmeverlust, sondern nur zu einem anteiligen Rückgang. Diese Risikostreuung ist ein zentrales Unterscheidungsmerkmal gegenüber dem Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung.

Gleichzeitig steigt der Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung mit der Zahl der Einheiten. Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage, Fassade und Außenanlagen werden von allen Parteien genutzt und müssen zentral bewirtschaftet werden. Bei mehreren Mietparteien sind zudem häufiger Themen wie Nebenkostenabrechnung, Hausordnung oder Kleinreparaturen zu koordinieren.

Für Anleger, die ein Objekt nicht selbst verwalten möchten, kommt eine Hausverwaltung in Betracht. Deren Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten und mindern die Nettorendite. Zu prüfen ist, ob der Kaufpreis eines MFH diese Kosten sowie Rücklagen für Instandhaltung realistisch berücksichtigt. Ein Vergleich verschiedener Objekte wird im Immobilien-Rendite-Rechner transparenter.

Das MFH ist nicht per se rentabler als andere Anlageformen. Die erzielbare Miete hängt von Lage, Wohnungsgrößen, Ausstattung und regionalem Mietniveau ab. Der Kaufpreis wiederum wird von Bodenwert, Gebäudesubstanz und Marktlage bestimmt. Erst aus dem Verhältnis beider Größen ergibt sich eine belastbare Renditeaussage.

Vor dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses steht die Prüfung der Ertrags- und Substanzkennzahlen. Dazu gehören die Ist-Mieten, die nachhaltig erzielbaren Marktmieten, Leerstandsquoten, Mietvertragslaufzeiten und Betriebskosten. Ebenso wichtig sind Baujahr, energetischer Zustand, Sanierungsstau und die technische Ausstattung von Heizung, Dach und Fassade.

Für die Wertermittlung eines Mietwohngrundstücks sieht § 182 Abs. 3 BewG im steuerlichen Bewertungsverfahren das Ertragswertverfahren vor. Es stellt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen dem Bodenwert und den Bewirtschaftungskosten gegenüber. Der Bodenwert bildet dabei den nicht abnutzbaren Teil des Objekts ab. Der Gebäudeertragswert wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Kaufpreisverhandlungen sollten auf einer Objektbesichtigung, Einsicht in Mietverträge und einer Prüfung der Nebenkostenabrechnungen beruhen. Ohne belastbare Unterlagen bleibt jede Kalkulation eine Annahme. Käufer sollten sich zudem mit möglichen Rechten Dritter befassen, etwa einer Dienstbarkeit oder einem dinglichen Recht im Grundbuch.

Je nach Region und Objektgröße kommen auch Denkmalschutzauflagen, Erhaltungssatzungen oder Sanierungsgebiete hinzu. Diese Faktoren beeinflussen die zulässigen baulichen Maßnahmen und die langfristigen Kosten. Eine frühzeitige Einordnung ist ratsam, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Die Finanzierung eines MFH folgt anderen Maßstäben als die eines selbst genutzten Eigenheims. Banken bewerten vor allem die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit des Objekts. Maßgeblich sind die Nettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten und der Zins- und Tilgungsanteil der Darlehen. Je höher die Mieterträge im Verhältnis zum Schuldendienst, desto tragfähiger erscheint die Finanzierung.

Ein wichtiger Begriff ist der Beleihungswert. Er ist ein wichtiger Wert für die bankseitige Beleihung, bestimmt die Darlehenshöhe aber nicht allein. Auch Kapitaldienstfähigkeit, Bonität und Eigenmittel werden geprüft. Zusätzlich sind Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler zu berücksichtigen.

Für die Konditionenwahl ist der Effektivzins entscheidender als der Sollzins. Er enthält die wesentlichen Kosten des Darlehens und macht Angebote vergleichbar. Je nach Zinsbindung und Tilgungshöhe ergeben sich unterschiedliche Monatsbelastungen. Ein Baufinanzierungsrechner hilft, verschiedene Szenarien abzubilden.

Bei größeren Objekten kann auch die Fremdkapitalquote eine Rolle spielen. Sie setzt das Fremdkapital ins Verhältnis zum Gesamtkapital und ist ein Indikator für die finanzielle Hebelwirkung. Eine hohe Fremdkapitalquote kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, steigert aber zugleich das Zins- und Liquiditätsrisiko.

Die Bewirtschaftungskosten sind bei einem MFH regelmäßig höher als bei kleineren Wohngebäuden. Sie umfassen unter anderem Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Hausmeisterdienste, Wartung, Reparaturen und Rücklagen für größere Instandhaltungen. Eine systematische Einordnung bietet der Glossarbeitrag zu den Bewirtschaftungskosten.

Ein Teil dieser Kosten ist auf die Mieter umlagefähig, ein anderer Teil nicht. Umlagefähige Betriebskosten werden über die Nebenkostenabrechnung verteilt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten; entsprechende Ausgaben und geplante Rücklagen bleiben beim Eigentümer und müssen aus der Nettokaltmiete gedeckt werden. Die Unterscheidung prägt die Bruttorendite und die Nettorendite eines Objekts.

Die Gebäudeversicherung ist bei einem MFH eine zentrale Kostenposition. Sie sichert das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Die Prämie richtet sich nach Bauart, Baujahr, Wohnfläche und regionaler Risikoeinstufung. Eine Unterversicherung kann im Schadensfall zu erheblichen finanziellen Lücken führen.

Zusätzlich sollten Eigentümer eine Instandhaltungsrücklage bilden. Eine feste Prozentquote aus dem Gebäudewert ersetzt keinen Instandhaltungsplan. Maßgeblich sind Zustand, Alter, technische Anlagen, bekannte Maßnahmen und ein Puffer für Unvorhergesehenes.

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus gehört zum Privatvermögen, wenn es nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet ist. Bei privater Vermietung durch natürliche Personen gehören die Einkünfte nach § 21 EStG zur Einkommensteuer. Dem stehen Werbungskosten gegenüber, darunter Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Ein steuerlicher Verlust entsteht, wenn die Aufwendungen die Einnahmen übersteigen.

Die Abschreibung ist ein zentraler steuerlicher Faktor. Für Gebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, sieht § 7 Abs. 4 EStG im Regelfall einen anderen linearen AfA-Satz vor als für ältere Bestandsbauten. Der jeweilige Abschreibungssatz ist aus dem Einkommensteuergesetz abzuleiten und wird hier nicht als allgemeingültige Zahl genannt. Zu prüfen ist die individuelle Einordnung des Gebäudebaujahrs und der Anschaffungskosten.

Bei Erwerb eines gebrauchten MFH ist zwischen Anschaffungskosten und sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen zu unterscheiden. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG können bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze zu anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören und sind dann nicht sofort als Erhaltungsaufwand abzuziehen. Die genauen Grenzen und Ausnahmen ergeben sich aus der steuerlichen Rechtsprechung und sind im Einzelfall zu bewerten.

Steuerliche Vorteile sind kein Selbstzweck. Sie ändern nichts daran, dass ein Objekt wirtschaftlich tragfähig sein muss. Eine Steuerersparnis gleicht einen dauerhaft negativen Cashflow nicht vollständig aus. Die Gesamtwirtschaftlichkeit hängt von laufender Liquidität, Wertentwicklung, Restschuld, Steuern und einem möglichen Verkaufserlös ab. Tilgung ist zunächst ein Zahlungsmittelabfluss und kein laufender Ertrag; sie reduziert zugleich die Restschuld.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie sich die Wirtschaftlichkeit eines fiktiven MFH darstellen lässt. Sie ist keine Kaufempfehlung und beruht ausschließlich auf Annahmen. Käufer sollten die Zahlen für ein konkretes Objekt individuell ersetzen.

Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, einer Gesamtwohnfläche von 420 Quadratmetern und einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 9,50 Euro je Quadratmeter. Daraus ergeben sich jährliche Nettokaltmieten von 47.880 Euro. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten werden mit 18 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt. Das angenommene Darlehen beträgt 70 Prozent des Kaufpreises (665.000 Euro), der anfängliche Sollzins 4,2 Prozent. Erwerbsnebenkosten sind in dieser Jahresrechnung nicht enthalten; sie erhöhen den erforderlichen Kapitaleinsatz.

Die Berechnung gliedert sich in vier Schritte. Zuerst werden die jährlichen Einnahmen ermittelt. Danach werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Im dritten Schritt wird der Kapitaldienst aus Zins und anfänglicher Tilgung berücksichtigt. Der verbleibende Betrag ist der vereinfachte Liquiditätssaldo vor Steuern: Die Zinszeile rechnet mit dem anfänglichen Darlehenssaldo für ein volles Jahr; bei laufender Tilgung sinkt der Zinsanteil. Leerstand, tatsächliche Einmalkosten und Erwerbsnebenkosten sind hier nicht eingerechnet.

Im Beispiel bleibt ein leicht negativer Liquiditätssaldo vor Steuern. Das verdeutlicht, dass der Kaufpreis, die Miete und die Finanzierungskonditionen eng aufeinander abgestimmt sein müssen. Eine abweichende Kaufpreis- oder Mietannahme kann das Ergebnis in beide Richtungen bewegen.

Cashflow-Planungsblatt direkt als PDF herunterladen: Tragen Sie Ist-Mieten, nicht umlagefähige Kosten, Schuldendienst, Reserve und Leerstand für das konkrete MFH ein. Die fiktiven Werte dieses Beispiels sind keine Vorgabe für Ihre Eingaben.

Zu den Chancen eines MFH zählen kontinuierliche Mieterträge, eine Streuung über mehrere Einheiten und die Möglichkeit, durch gezielte Modernisierung die Mieten schrittweise anzuheben. Auch die langfristige Wertentwicklung von Grund und Boden kann bei guter Lage Teil der Gesamtrendite sein. Diese Aussagen sind jedoch keine Garantie, sondern hängen von Markt- und Objektfaktoren ab.

Auf der Risikoseite stehen Mietausfälle, Leerstand, steigende Bau- und Energiekosten sowie regulatorische Vorgaben zur energetischen Sanierung. Auch Mieterwechsel und Gerichtsverfahren können Aufwand und Kosten verursachen. Ein einzelnes Risiko wie ein längerer Leerstand in mehreren Wohnungen kann die Liquidität deutlich belasten.

• Mietausfälle und Leerstand verteilen sich auf mehrere Einheiten.
• Instandhaltung und Energiekosten wirken direkt auf die Rendite.
• Regulatorische Vorgaben zur Heizung und Dämmung können Investitionen auslösen.
• Die Finanzierung erzeugt eine laufende Belastung unabhängig von der Mietentwicklung.

Eine Risikoprüfung sollte daher nicht nur den besten, sondern auch den belastenden Fall einbeziehen. Szenarioanalysen mit unterschiedlichen Miet-, Zins- und Kostenannahmen machen die Bandbreite möglicher Ergebnisse sichtbar. Diese Betrachtung ist Teil jeder soliden Wirtschaftlichkeitsprüfung.

Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses folgt einem formalen Ablauf. Nach der Objektauswahl und Erstanalyse werden die Unterlagen geprüft, darunter Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei aufgeteiltem Eigentum, Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Baupläne. Parallel dazu wird die Finanzierung vorgeprüft, um die Darlehenshöhe und Konditionen zu klären.

Nach erfolgreicher Prüfung wird ein Notarvertrag aufgesetzt. Der Kaufvertrag regelt Kaufpreis, Übergang von Nutzen und Lasten, Gewährleistung und gegebenenfalls bestehende Mietverhältnisse. Mit der Beurkundung entsteht die Verpflichtung, die Eigentumsübertragung durch Auflassung und Grundbucheintrag zu vollziehen. Erst der Grundbucheintrag macht den Käufer zum Eigentümer.

Vor der Kaufpreiszahlung kann der Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen. Sie zeigt eine grundsätzliche Finanzierbarkeit, ist aber nicht automatisch eine verbindliche Kreditzusage. Für die Kaufpreiszahlung folgt die notarielle Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit, sobald die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Die Darlehensauszahlung organisiert die Bank anschließend nach ihren Bedingungen.

Nach Übergang des Objekts beginnt die laufende Bewirtschaftung. Dazu gehören Mieterinformation, Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen, Verwaltung von Kautionen und Instandhaltung. Wer den Prozess strukturiert begleitet, reduziert Verzögerungen und vermeidet typische Fehler bei der Übergabe von Mietverhältnissen.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser werden durch Lage, Baujahr, Zustand, Mietniveau und die regionale Nachfrage bestimmt. Ein MFH in einer wachsenden Stadt mit stabilen Mieten erzielt andere Kaufpreisfaktoren als ein Objekt in einer strukturschwachen Region. Der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete, ist eine verbreitete Vergleichskennzahl.

Sofern Marktdaten benötigt werden, bietet die Deutsche Bundesbank – Statistiken Zeitreihen zu Wohnimmobilienpreisen und Finanzierungskonditionen. Das Statistische Bundesamt – Bauen und Wohnen liefert Daten zu Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bestandsmieten. Beide Quellen sind für eine sachliche Markteinordnung geeignet.

Einzelne Marktpreise lassen sich daraus jedoch nicht ableiten. Für die Bewertung eines konkreten Objekts sind Gutachten oder Vergleichswerte aus dem örtlichen Grundstücksmarkt erforderlich. Auch der Sachwert und der Ertragswert können deutlich auseinanderliegen, insbesondere bei älteren Gebäuden mit hoher Grundstücksquote.

Die Konditionen für Immobilienkredite verändern sich mit dem Zinsumfeld. Käufer sollten deshalb mehrere Finanzierungsangebote mit identischer Zinsbindung und Tilgung vergleichen. Ein Gespräch mit der finanzierenden Bank zu Beleihungswert und Kapitaldienstfähigkeit gibt früh Hinweise auf die realistische Darlehenshöhe.

Zur Beurteilung eines MFH werden mehrere Kennzahlen herangezogen. Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Überschuss nach Zinsen auf das eingesetzte Eigenkapital.

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / Gesamtkapital
• Eigenkapitalrendite = Überschuss nach Zinsen / eingesetztes Eigenkapital
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Diese Kennzahlen sind Modellgrößen und nicht unmittelbar vergleichbar, wenn unterschiedliche Kosten- und Steuerannahmen zugrunde liegen. Käufer sollten daher immer die Berechnungsbasis offenlegen. Nur dann lassen sich Objekte und Finanzierungsvarianten sachgerecht vergleichen.

Der Immobilien-Rendite-Rechner von MyInvest24 kann als erste Orientierung dienen. Er ersetzt keine Detailprüfung, hilft aber, die Wirkung einzelner Parameter sichtbar zu machen. Für eine individuelle Einordnung ist zusätzlich eine Beratung sinnvoll.