Zweite Immobilie finanzieren: Reicht Ihr Spielraum?

Ein laufender Immobilienkredit fließt als Verpflichtung in die Gesamtprüfung der weiteren Finanzierung ein. Die Frage lautet deshalb nicht allein, wie viel die zweite Wohnung kostet. Entscheidend ist, ob Sie die Verpflichtungen aus beiden Objekten zusammen voraussichtlich erfüllen können. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt § 505a BGB eine Kreditwürdigkeitsprüfung vor dem Vertragsschluss. Die hier erläuterten gesetzlichen Anforderungen gelten für diesen Darlehenstyp. Gewerbliche Immobilienfinanzierungen lassen sich damit nicht pauschal beurteilen.

Nach § 505b BGB untersucht der Kreditgeber Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände. Ein vorhandenes Objekt ersetzt diese Prüfung nicht. Beim Immobilienkauf darf sie sich nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert oder erwartete Wertsteigerungen stützen. Eine niedrige Restschuld kann Ihre Ausgangslage verändern; sie beweist aber noch keine ausreichende monatliche Zahlungsfähigkeit.

Dieser Beitrag betrachtet eine bereits vermietete Wohnung und eine weitere Wohnung zur Vermietung. Für die grundsätzliche Objektprüfung hilft die Übersicht zu Immobilien als Kapitalanlage. Die allgemeinen Bausteine erklärt der Beitrag zur Finanzierung einer Kapitalanlage. Hier steht die gemeinsame Belastung im Vordergrund.

Den Eigenkapitalbedarf müssen Sie aus dem konkreten Kaufvorhaben und der individuellen Finanzierung ermitteln. Eine für alle Banken geltende Mindestquote lässt sich aus den herangezogenen Rechtsgrundlagen nicht ableiten. § 2 ImmoKWPLV beschreibt eine Gesamtschau nach den Umständen des Einzelfalls. Trennen Sie deshalb Ihren verfügbaren Geldbestand, den geplanten Eigenmitteleinsatz und die persönliche Reserve. Ein bereits in der Bestandswohnung gebundener Vermögenswert ist kein frei verfügbares Kontoguthaben.

Erstellen Sie zunächst ein Kaufbudget aus Kaufpreis, konkret ermittelten Erwerbsnebenkosten und geplanten Arbeiten. Ziehen Sie davon nur die Eigenmittel ab, die tatsächlich für den Kauf eingesetzt werden sollen. Der verbleibende Betrag ist Ihr rechnerischer Finanzierungsbedarf. Eine Bankzusage ist damit noch nicht verbunden. Die monatliche Rechnung weiter unten setzt bereits angenommene Raten voraus und ersetzt dieses Kaufbudget nicht.

Wer den gesamten verfügbaren Geldbestand als Eigenmittel ausweist, lässt keinen gesonderten Puffer für den späteren Betrieb übrig. Führen Sie die nach dem Kauf verbleibende Liquidität ausdrücklich auf. Ob ein Vorhaben mit geringem Eigenmitteleinsatz finanzierbar ist, klärt die gewählte Bank anhand des gesamten Falls.

Die Bank berücksichtigt bestehende Verpflichtungen und bewertet, ob die angesetzten Mieteinnahmen wahrscheinlich und nachhaltig erzielbar sind. § 4 ImmoKWPLV nennt regelmäßige Ausgaben, Schulden und weitere finanzielle Verbindlichkeiten ausdrücklich. Legen Sie daher auch den Bestandskredit offen. In Ihre eigene Übersicht gehören die aktuelle Restschuld, die volle Monatsrate und das Ende der Zinsbindung. Sonstige Verpflichtungen gehören ebenfalls in den Haushalt, auch wenn sie mit den Wohnungen nichts zu tun haben.

Für erwartete Mieten verlangt dieselbe Vorschrift eine nachvollziehbare Grundlage. Mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen dürfen nicht berücksichtigt werden. Aus dem Gesetz ergibt sich keine einheitliche Mietanrechnungsquote. Fragen Sie die Bank, welche Einnahmen sie anhand welcher Unterlagen ansetzt. Eine eigene Zahlungsrechnung mit angenommenen tatsächlichen Nettokaltmieten bildet dieses bankindividuelle Verfahren nicht nach.

Stellen Sie tatsächliche Zahlungseingänge und vertragliche Verpflichtungen zusammen. Eine hohe Miete allein sagt wenig aus, solange die dazugehörige Rate und Eigentümerkosten fehlen.

Erfassen Sie je Objekt die volle Kreditrate, selbst zu tragende Eigentümerkosten und getrennt die persönliche Reserveplanung. In einer vereinfachten Zahlungsrechnung können Sie durchlaufende Mieterzahlungen und passende Betriebskosten gegenüberstellen und ausblenden. Das funktioniert nur, soweit sich diese Positionen tatsächlich decken. Bleiben Beträge beim Eigentümer, müssen sie zusätzlich erscheinen. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach § 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.

Zerlegen Sie das Hausgeld anhand des Wirtschaftsplans und der Abrechnung. Ein Gesamtbetrag verrät nicht, was der Mieter trägt und was Sie selbst finanzieren. Der Beitrag zu nicht umlagefähigen Kosten erläutert diese Abgrenzung. Zur Vorbereitung eignet sich auch die Übersicht zum Hausgeld.

Die gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie ist von Ihrer frei verfügbaren persönlichen Liquiditätsreserve zu unterscheiden. § 28 WEG regelt Vorschüsse und die spätere Abrechnung. Enthält Ihre Kostenzeile bereits den WEG-Rücklagenbeitrag, ziehen Sie ihn nicht erneut ab. Eine zusätzliche persönliche Sparzuführung muss sichtbar anders bezeichnet sein.

Die gemeinsame Haushaltsrechnung verbindet den privaten Haushalt mit beiden Objektsalden und zeigt anschließend die geplante Reservezuführung. Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot), Stand Oktober 2026: Alle folgenden Eurobeträge sind frei gesetzte Monatsannahmen einer eigenen Modellrechnung. Sie beschreiben weder einen Kundenfall noch marktübliche Werte. Die angenommenen privaten Nettoeinnahmen betragen 5.000 €, die privaten Ausgaben 3.400 €. Darin sind eigene Wohnkosten und sonstige Verpflichtungen enthalten; die separat aufgeführten Objektzahlungen sind darin nicht enthalten.

Für die Bestandswohnung gelten 780 € Nettokaltmiete, 860 € volle Rate und 180 € Eigentümerkosten. Für die zweite Wohnung gelten 920 €, 1.100 € und 220 €. Die Eigentümerkosten enthalten jeweils bereits alle angenommenen nicht durch Mieterzahlungen gedeckten laufenden Beträge einschließlich WEG-Rücklagenzuführung. Es wird kein zusätzliches Hausgeld abgezogen. Gesonderte größere Reparaturen sind nicht als laufende Ausgabe enthalten.

Die persönliche Reservezuführung steigt im Modell von 250 € auf 350 €. Sie ist ein Transfer in eigenes verfügbares Sparguthaben, keine Zahlung an einen Dritten. Alle Salden gelten vor Steuern. Steuerzahlungen, Erstattungen, einmalige Kaufkosten und ein konkreter Tilgungsverlauf werden hier nicht berechnet. Mieterbetriebskosten und entsprechende Ausgaben sind im Normalfall vereinfachend als ausgeglichen unterstellt.

Die volle Rate belastet Ihr Konto, während nur der Tilgungsanteil die angenommene Darlehensschuld reduziert. Im Modell setzen wir für den betrachteten Monat zusätzlich folgende Aufteilung an: Die Bestandsrate besteht aus 500 € Zinszahlung und 360 € Tilgung. Die neue Rate besteht aus 700 € Zinszahlung und 400 € Tilgung. Diese Beträge sind reine Annahmen, kein Zinsangebot und keine Aussage über einen aktuellen Marktzinssatz.

Zusammen fließen 1.960 € an die Kreditgeber. Davon entfallen angenommen 760 € auf Tilgung. Diese Schuldentilgung ist kein für Rechnungen verfügbares Guthaben. Wer nur Zinsen abzieht, überschätzt den monatlichen Spielraum. Wer die Tilgung zusätzlich zur vollen Rate abzieht, zählt denselben Abfluss doppelt.

Die zweite Wohnung allein weist im Normalfall einen Zahlungssaldo von 920 € − 1.100 € − 220 € = −400 € auf. Der private Haushalt muss diesen Betrag tragen. Das ist eine Liquiditätsaussage vor Steuern, keine Renditeberechnung. Auch eine planmäßige Schuldentilgung hebt diesen laufenden Zuschussbedarf nicht auf.

Im angenommenen Leerstandsmonat entfallen Einnahmen, während beide Raten und die angesetzten Eigentümerkosten weiterlaufen. Für die letzte Tabellenspalte setzen wir ausschließlich die Nettokaltmiete der zweiten Wohnung auf 0 €. Zusätzlich nehmen wir 150 € monatliche Betriebskosten an, die während des Leerstands beim Eigentümer verbleiben. Diese Zusatzbelastung steckt nicht in den 220 € Eigentümerkosten. So werden entfallende Mieterzahlungen berücksichtigt, ohne dieselben Kosten doppelt abzuziehen.

Der Zahlungssaldo im Normalfall von 940 € sinkt um 920 € Mietausfall und 150 € Zusatzkosten auf −130 €. Bereits vor einer persönlichen Sparzuführung fehlt somit Geld. Mit der unverändert geplanten Zuführung von 350 € ergibt sich ein rechnerischer Saldo nach persönlicher Sparzuführung von −480 €. Darin stecken 130 € operativer Fehlbetrag und 350 € nicht aus laufenden Überschüssen finanzierbare Sparzuführung. Die Überweisung auf Ihr eigenes Reservekonto ist ein interner Transfer. Der betriebsbedingte Reserveverbrauch beträgt im Modell 130 €, wenn Sie den operativen Fehlbetrag aus vorhandenem Guthaben decken.

Bei angenommenen drei gleichartigen Leerstandsmonaten beträgt der operative Fehlbetrag 3 × 130 € = 390 €. Die nicht aus laufenden Überschüssen finanzierbare Sparzuführung beträgt zusätzlich 3 × 350 € = 1.050 €. Der kumulierte rechnerische Saldo nach der weiterhin geplanten persönlichen Sparzuführung beträgt damit −1.440 €. Er setzt sich aus 390 € operativem Fehlbetrag und 1.050 € nicht finanzierbarer Sparzuführung zusammen. Wenn Sie den operativen Fehlbetrag aus Guthaben decken, beträgt der betriebsbedingte Reserveverbrauch 390 €. Die −1.440 € sind kein entsprechender externer Aufwand. Alle drei Monate sind eine gesetzte Szenarioannahme, keine Prognose zur Wiedervermietung.

Davon getrennt ist die Veränderung gegenüber dem Normalfall nach dem Kauf: Der Saldo nach geplanter Sparzuführung fällt von +590 € auf −480 €. Die Verschlechterung beträgt 1.070 € monatlich, also 3.210 € über die angenommenen drei Monate. Diese Differenz beschreibt den Vergleich der beiden Szenarien, nicht den tatsächlichen Reserveverbrauch.

Diese Rechnung bildet weder gleichzeitigen Leerstand beider Wohnungen noch größere Reparaturen ab. Prüfen Sie solche Fälle gesondert. Setzen Sie die persönliche Sparzuführung aus, entfällt der geplante interne Transfer. Den operativen Fehlbetrag von 130 € beseitigt das im Modell nicht.

Eine zusätzliche Besicherung kann geprüft werden, setzt aber die Prüfung bestehender Belastungen und Sicherungsvereinbarungen voraus. Eine Grundschuld ist nach § 1191 BGB eine dingliche Sicherheit am Grundstück. Sie ist kein verfügbares Bankguthaben. Auch ein eingetragener Betrag bedeutet nicht, dass Ihnen diese Summe als neues Darlehen zur Verfügung steht. Ziehen Sie deshalb nicht einfach die Restschuld vom früheren Kaufpreis ab und behandeln das Ergebnis als auszahlbares Eigenkapital.

Für die Sicherungsgrundschuld sind die Vereinbarungen zum Sicherungszweck relevant; § 1192 BGB verweist auf den Sicherungsvertrag. Die Bank muss die konkrete Struktur prüfen. Nach § 4 ImmoKWPLV kann Immobilienvermögen die Prüfung ergänzen, ersetzt aber nicht den Blick auf Rückzahlbarkeit und laufende Belastungen.

Wird die Bestandsimmobilie wirksam zusätzlich besichert, kann sie ebenfalls einem Verwertungsrisiko ausgesetzt sein. § 1147 BGB beschreibt die Befriedigung aus dem Grundstück durch Zwangsvollstreckung; für Grundschulden ist § 1192 BGB zu beachten. Lassen Sie sich daher konkret erläutern, welches Objekt welche Forderungen sichern soll.

Bereiten Sie persönliche Nachweise und vollständige Unterlagen für beide Wohnungen vor und klären Sie die konkrete Liste mit der Bank. Die Volksbank Alzey-Worms nennt beispielsweise Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Mietverträge sowie eine Vermögens- und Schuldenübersicht. Ihre Objektliste enthält unter anderem Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Teilungserklärung, Pläne, Flächenberechnungen und Energieausweis. Das ist eine Anbieter-Checkliste und keine abschließende Vorgabe für alle Kreditgeber.

Schwäbisch Hall führt bei vermieteten Immobilien zusätzlich Nettomietaufstellungen und Mietverträge auf. Bei Selbstständigen nennt die Checkliste unter anderem Bilanz, Steuerunterlagen, betriebswirtschaftliche Auswertungen beziehungsweise Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Fragen Sie die finanzierende Bank, welche Zeiträume und Fassungen sie benötigt. Eine allgemeine Anzahl zurückliegender Monate wird hier nicht unterstellt.

Für Ihre eigene Arbeitsmappe ergänzen Sie eine einheitliche Übersicht. Die folgenden Punkte sind eine redaktionelle Vorbereitungshilfe, keine Zusage, dass die Unterlagen für die Bankprüfung ausreichen.

• Privater Haushalt: verlässliche Einnahmen, eigene Wohnkosten, Lebenshaltung, weitere Verpflichtungen sowie vorhandenes verfügbares Guthaben.
• Je Darlehen: aktuelle Restschuld, volle Monatsrate, Zins- und Tilgungsanteil sowie Ende der Zinsbindung.
• Je Wohnung: Mietvertrag, Nettokaltmiete, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeldaufteilung und gemeinschaftlicher Rücklagenstand.
• Gesamtplanung: Kaufbudget, eingesetzte Eigenmittel, verbleibende persönliche Reserve und nachvollziehbare Ausfallrechnung.

Prüfen Sie neben Leerstand auch veränderte Kreditraten, sinkende private Einnahmen und zusätzliche Eigentümerzahlungen. § 4 ImmoKWPLV verlangt die Berücksichtigung wahrscheinlicher negativer Entwicklungen. Dazu zählen beispielsweise ein im Ruhestand sinkendes Einkommen oder ein steigender Sollzins. Notieren Sie deshalb beide Zinsbindungsenden. Ein späterer Anschlusszins wird in unserer Monatsrechnung nicht modelliert. Es gibt hier auch keinen behaupteten allgemeinen Stresszinssatz.

Ergänzen Sie konkrete Szenarien mit eigenen, klar beschrifteten Annahmen. Verändern Sie zunächst einen Einfluss und danach mehrere gleichzeitig. So erkennen Sie, ob ein Plan nur bei gleichbleibendem Einkommen und durchgehender Vermietung funktioniert. Grundlagen zur späteren Kreditphase finden Sie im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Auch WEG-Unterlagen gehören in diesen Blick nach vorn. Der aktuelle Rücklagenstand und die Abrechnung zeigen andere Informationen als Ihr persönliches Konto. Eine laufende Zuführung beweist für sich allein nicht, dass jede spätere Eigentümerzahlung bereits gedeckt wäre. Berücksichtigen Sie erkennbare zusätzliche Zahlungen gesondert.

Der Plan wird rechnerisch zu eng, sobald verlässliche Einnahmen die laufenden Zahlungen und Ihre ausdrücklich gesetzten Puffer nicht tragen. Im Beispiel bleiben nach dem weiteren Kauf 590 € gemäß Zahlungs- und Sparplan. Daraus lässt sich keine allgemeine Tragfähigkeitsgrenze ableiten. Der Leerstandsfall zeigt vielmehr, dass bei den gesetzten Annahmen bereits vor dem Sparen 130 € fehlen. Ob und wie lange vorhandenes Guthaben das decken könnte, braucht eine zusätzliche Betrachtung des tatsächlichen Reservebestands.

Führen Sie deshalb einen abschließenden Abgleich durch. Eine offene Position wird nicht durch eine optimistischere Mietannahme gelöst. Überarbeiten Sie die Eingaben anhand von Unterlagen und lassen Sie die Finanzierung anschließend konkret prüfen. Die Kreditentscheidung trifft die Bank; MyInvest24 vermittelt.

• Sind Kaufbudget und monatlicher Betrieb getrennt erfasst, sodass einmalige Ausgaben nicht aus dem Blick geraten?
• Sind beide vollen Raten, sämtliche privaten Verpflichtungen und alle Eigentümerkosten genau einmal berücksichtigt?
• Bleibt die angenommene Reserve nach dem Eigenmitteleinsatz tatsächlich verfügbar, und wie verändert sie sich bei Ausfällen?
• Funktioniert die Planung ohne ungewisse Mietsteigerungen, erhoffte Wertzuwächse oder nicht berechnete Steuererstattungen?

Bevor Sie eine zweite Immobilie finanzieren, führen Sie beide Objekte in einer gemeinsamen Zahlungsplanung zusammen. Das Modell zeigt zugleich Schuldentilgung und einen möglichen Fehlbetrag. Ersetzen Sie sämtliche Annahmen durch Ihre belegten Werte und lassen Sie offene Finanzierungsfragen konkret prüfen.

Risikohinweis: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht risikofrei. Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung, Zinsänderungen und sinkende Immobilienwerte können Ihre Planung belasten. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.