Immobilienfinanzierung für Selbstständige

Eine Finanzierung kommt grundsätzlich in Betracht, wenn Einkommen, Verpflichtungen und Vorhaben die Prüfung im konkreten Fall tragen. Selbstständigkeit beantwortet die Finanzierungsfrage noch nicht. Entscheidend ist, wie die Finanzierung zusammen mit Ihrem Betrieb, Ihren privaten Ausgaben und dem Mietobjekt bezahlt werden soll. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt § 505a BGB eine Kreditwürdigkeitsprüfung. Dabei muss die vertragsgemäße Erfüllung wahrscheinlich sein.

Ob Ihr Vorhaben darunter fällt, ist gesondert zu klären. Nach § 13 BGB richtet sich die Verbrauchereigenschaft nach dem überwiegenden Zweck des konkreten Geschäfts. Eine selbstständige Tätigkeit schließt sie nicht automatisch aus. Die ImmoKWPLV gilt für die Prüfung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen; ihre Regeln lassen sich nicht pauschal auf jedes unternehmerische Vorhaben übertragen.

Im entsprechenden Anwendungsbereich werden Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände berücksichtigt. Umfang und Verfahren richten sich nach dem Einzelfall (§ 2 ImmoKWPLV). Daraus folgt keine allgemeine Zusage für bestimmte Berufe oder Einkommenshöhen. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die laufende Zahlungsfähigkeit bei einer vermieteten Wohnung. Die Grundlagen finden Sie unter Immobilien als Kapitalanlage.

Für Ihre private Planung zählt der übertragbare Zahlungsbetrag nach betrieblichen Auszahlungen, fälligen Steuern und eingeplanten Reserven. Gewinn, Umsatz und Kontostand beschreiben unterschiedliche Dinge. Eine Rechnung kann bereits erstellt sein, während die Zahlung noch aussteht. Die IHK zu Schwerin ordnet deshalb Einnahmen und Ausgaben dem Monat ihres tatsächlichen Geldflusses zu. Zahlungsziele und saisonale Schwankungen verändern diese Monatsansicht.

Auch eine Entnahme ist kein zusätzlicher Gewinn. Die IHK zu Rostock unterscheidet Liquiditätsrechnung und Erfolgsrechnung ausdrücklich. Steuerlich werden Entnahmen in § 4 EStG gesondert behandelt, Stand Oktober 2026. Für die Vorlage bleibt deshalb die praktische Frage: Welcher Betrag kann nach den Verpflichtungen des Betriebs in den Privatbereich wechseln?

Das folgende Beispiel gilt für ein Einzelunternehmen oder eine freiberufliche Einzelpraxis. Es beschreibt keine Ausschüttung aus einer GmbH. Ob eine Entnahme tatsächlich möglich ist, müssen Sie für Ihren Betrieb gesondert prüfen. Erfassen Sie den Übertrag anschließend privat als Zufluss. Beim Zusammenführen der Bereiche entsteht daraus kein zweites Einkommen: Das Geld wechselt nur seinen Planungsbereich.

Stellen Sie die vorhandenen Steuer- und Gewinnunterlagen zusammen und lassen Sie sich die konkrete Dokumentenliste des Instituts bestätigen. Als Anbieterbeispiel nennt die TARGOBANK Steuerbescheide der vergangenen zwei bis drei Jahre sowie passende Einnahmenüberschussrechnungen oder Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung. Diese Zeitspanne ist keine allgemeine Mindestdauer der Selbstständigkeit. Eine Einnahmenüberschussrechnung, kurz EÜR, und eine Bilanz sind unterschiedliche Formen der Gewinnermittlung; reichen Sie die zu Ihrer Situation passenden Unterlagen ein.

Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, kurz BWA, kann nach dieser Anbieterinformation als vorläufiger Nachweis infrage kommen, wenn aktuelle Steuerbescheide fehlen. Ob sie akzeptiert wird und welche Ergänzungen erforderlich sind, entscheidet das finanzierende Institut. Eine BWA ersetzt weitere angeforderte Unterlagen daher nicht automatisch.

Ordnen Sie die Nachweise nach Zeitraum und kennzeichnen Sie vorläufige Angaben. Erläutern Sie erkennbare Abweichungen zwischen abgeschlossenen Jahren und der aktuellen Entwicklung. So kann das Gespräch an konkreten Zahlen ansetzen, ohne einen vorläufigen Gewinn bereits als dauerhaft verfügbares Einkommen auszugeben.

Ergänzen Sie eine Übersicht Ihrer regelmäßigen privaten Ausgaben, vorhandenen Schulden und sonstigen Verpflichtungen. Diese gehören nach § 4 ImmoKWPLV im jeweiligen Anwendungsbereich ebenfalls zu den Prüffaktoren.

• Steuerbescheide und dazu passende EÜR oder Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung nach angeforderter Historie.
• Aktuelle BWA und Erklärung offener oder vorläufiger Unterlagen, soweit vom Institut angefordert.
• Je nach Rechtsform ergänzende Gesellschaftsunterlagen; die TARGOBANK nennt etwa Handelsregisterauszug und Gesellschaftervertrag.

Bereiten Sie neben den Einkommensnachweisen auch Objektunterlagen und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vor. Die TARGOBANK nennt für die Objektprüfung unter anderem Grundbuch, Lageplan, Grundrisse und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Versammlungsprotokolle hinzu. Welche Fassungen und Ergänzungen erforderlich sind, sollten Sie konkret erfragen. Aus dieser Anbietercheckliste folgt keine für alle Institute einheitliche Aktualitätsfrist.

Für Ihr Liquiditätsblatt sind außerdem Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht hilfreich. § 28 WEG regelt Vorschüsse, spätere Nachschüsse oder Anpassungen sowie den Vermögensbericht mit dem Rücklagenstand. Ordnen Sie daraus die laufenden Zahlungen und die bereits enthaltene Rücklagenzuführung zu. Ein ausgewiesener Rücklagenbestand ist etwas anderes als Ihr monatlich zu zahlender Beitrag.

Erfassen Sie die tatsächliche Kaltmiete und dokumentieren Sie, worauf der Ansatz beruht. Nach § 4 ImmoKWPLV werden künftige Mieten berücksichtigt, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig erzielbar sind. Mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben unberücksichtigt. Eine erhoffte Erhöhung sollte daher keine Lücke Ihrer eigenen Monatsrechnung schließen. Der Ratgeber zur Finanzierung einer Kapitalanlage ergänzt den allgemeinen Ablauf.

Erfassen Sie jeden Zahlungsstrom mit Beleg, Fälligkeit und Bereich und markieren Sie zusätzlich gebundene Reserven. Die Tabelle ist eine kopierbare Arbeitsvorlage. Ersetzen Sie „eintragen“ durch Ihre Daten und ergänzen Sie fehlende Positionen. Sie benötigen dafür keine bestimmte Zahl von Bankkonten. Die Trennung dient der Übersicht und ist keine gesetzliche Kontovorgabe. Verwenden Sie tatsächliche Zahlungsmonate statt Rechnungsdaten, soweit beides auseinanderfällt.

Beginnen Sie beim Betrieb und übertragen Sie nur dessen verfügbaren Betrag in den Privatbereich. Ziehen Sie dort private Steuern, Lebenshaltung und eingeplante Reserven ab. Erst danach verbinden Sie den verbleibenden privaten Spielraum mit dem Saldo der Wohnung. Negative Werte bleiben sichtbar; sie werden nicht durch erwartete Mieterhöhungen ersetzt.

Die Spalte „Reserviert“ zeigt eine Mittelbindung innerhalb Ihres Geldbestands. Sie steht nicht automatisch für eine Zahlung an Dritte oder für steuerlich abziehbaren Aufwand. Notieren Sie bei jedem Reserveposten, ob er bereits in einer anderen Zeile enthalten ist. Prüfen Sie das insbesondere bei Hausgeld und Erhaltungsrücklage.

In der offengelegten Beispielrechnung bleiben nach allen angesetzten Zahlungen und Reservierungen monatlich 1.000 € übrig. Beispielrechnung (Annahmen, kein Angebot), Stand Oktober 2026: Alle folgenden Beträge sind frei gewählte redaktionelle Annahmen in Euro pro Monat. Es handelt sich weder um Kundendaten noch um Marktwerte oder Vorgaben einer Bank. Betriebliche und private Steuerzahlungen betragen jeweils 1.500 €; es sind getrennte Zahlungen. Sie werden nicht aus einem angenommenen Steuersatz abgeleitet.

Der Betrieb überträgt 20.000 € − 11.000 € − 1.500 € − 1.000 € = 6.500 € in den Privatbereich. Dort bleiben 6.500 € − 1.500 € − 3.200 € − 300 € = 1.500 € vor der Wohnung. Die angenommene Lebenshaltung enthält Krankenversicherung und sonstige laufende private Verpflichtungen.

Das Objekt benötigt monatlich 500 € zusätzlich: 900 € − 1.200 € − 80 € − 120 € = −500 €. Daraus ergibt sich der gesamte verbleibende Spielraum von 1.500 € + (−500 €) = 1.000 €. Ein positiver Wert dieser eigenen Planung ist keine Kreditentscheidung.

Im gemeinsamen Belastungsfall entsteht unter denselben übrigen Annahmen eine monatliche Unterdeckung von 2.050 €. Für den Auftragsrückgang sinken die betrieblichen Einzahlungen ausschließlich in dieser Beispielrechnung auf 18.000 €. Alle übrigen Betriebspositionen bleiben gleich. Der Übertrag fällt auf 18.000 € − 11.000 € − 1.500 € − 1.000 € = 4.500 €. Privat verbleiben 4.500 € − 1.500 € − 3.200 € − 300 € = −500 € bereits vor der Wohnung.

Bei Leerstand entfällt die angenommene Kaltmiete vollständig. Zusätzlich werden frei gewählte laufende Eigentümerkosten von 150 € angesetzt. Damit beträgt der Objektsaldo 0 € − 1.200 € − 80 € − 120 € − 150 € = −1.550 €. Es handelt sich um zusätzliche Belastungen gegenüber dem vermieteten Basisfall.

Treten beide Annahmen zusammen ein, lautet die Rechnung −500 € + (−1.550 €) = −2.050 €. Die Reservierungen bleiben in allen Szenarien angesetzt. Ein rechnerisches Aussetzen wäre eine Änderung der eigenen Planung und muss gesondert kenntlich gemacht werden. Diese Szenarien sind kein vorgeschriebener Bank-Stresstest. Sie zeigen, welche Lücke unter den offengelegten Annahmen zu decken wäre.

Zählen Sie jede Zahlung und jede Reservebindung einmal und unterscheiden Sie Zahlungsfähigkeit von steuerlichem Ergebnis und Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen besteht die Rate aus Zins und Tilgung. Die Tilgung verringert die Restschuld, wie die Sparkasse erläutert. In Ihrem Zahlungsplan belastet trotzdem die vollständige Rate den verfügbaren Betrag. Den Tilgungsanteil als Vermögensaufbau zu verstehen, macht ihn nicht zu frei verfügbarem Geld. Der Beitrag zu negativem Cashflow bei Immobilien vertieft diese Unterscheidung.

Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 BetrKV nicht zu den dort definierten Betriebskosten. Behandeln Sie deshalb nicht das gesamte Hausgeld pauschal als umlagefähig. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 WEG eine angemessene Erhaltungsrücklage. Daraus folgt jedoch kein allgemeingültiger Monatsbetrag für Ihre Wohnung.

Im Beispiel sind die 120 € die gesamte angesetzte Erhaltungsreserve. Bereits enthaltene Zuführungen werden nicht nochmals abgezogen. Umlagefähige Kosten und entsprechende Mietervorauszahlungen sind im vermieteten Basisfall saldoneutral ausgeblendet. Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Investitionen und einmalige Sonderumlagen sind separat zu finanzieren. Auch ein neu berechneter Steuereffekt der Vermietung fehlt bewusst: Die Monatsrechnung ist keine steuerliche Ergebnisrechnung.

Legen Sie die vorhandene Historie offen und erläutern Sie Schwankungen, statt einen günstigen Einzelmonat fortzuschreiben. Die genannte Anbietercheckliste mit mehreren Steuerjahren beschreibt eine Vorbereitungshilfe, keine für alle Banken verbindliche Eintrittsgrenze. Bei kurzer Historie bleibt deshalb zuerst zu klären, welche vorhandenen und vorläufigen Nachweise das konkrete Institut akzeptiert. Fehlende Bescheide werden im Unterlagenverzeichnis als fehlend bezeichnet; eine Schätzung sollte erkennbar bleiben.

Für stark schwankende Gewinne nennt die TARGOBANK nachvollziehbare Erklärungen zu außergewöhnlichen positiven und negativen Einmaleffekten. Stellen Sie deshalb die Jahre und die aktuelle Entwicklung nebeneinander. Erläutern Sie, welche Veränderungen wiederkehrend sind und welche aus einem besonderen Vorgang stammen. Eine bloße Durchschnittszahl ersetzt diese Erklärung nicht.

Ein erwarteter deutlicher Einkommens- oder Vermögensanstieg benötigt nach § 4 ImmoKWPLV im jeweiligen Anwendungsbereich ausreichende Nachweise. Die eigene Hoffnung auf mehr Aufträge genügt dafür nicht. Für Ihre Monatsplanung können Sie verfügbare Zahlungseingänge und einen separat gekennzeichneten Belastungsfall zeigen. Ob und wie das Institut daraus anrechenbares Einkommen ableitet, bleibt dessen Prüfung.

Weisen Sie tatsächlich einsetzbare Eigenmittel nach und trennen Sie sie von gebundenen Reserven und geliehenem Geld. Ein Kontoguthaben beantwortet noch nicht, welcher Teil für einen Kauf verfügbar ist. Im Liquiditätsblatt kann Geld bereits für betriebliche Zahlungen, private Verpflichtungen oder Erhaltung eingeplant sein. Markieren Sie diese Bindung, bevor Sie denselben Betrag zusätzlich als Kaufmittel ansetzen. Sonst wäre der Plan an verschiedenen Stellen vom gleichen Geld abhängig.

Die TARGOBANK nennt Konto- oder Depotbelege für den Eigenkapitalnachweis. Ein Familiendarlehen ist gegenüber der Bank als Fremdmittel offenzulegen. Es wird durch seine Herkunft nicht zu eigenem Vermögen. Aus der Quelle folgt weder eine feste Eigenkapitalquote noch eine zugesagte Kondition.

Fragen Sie zu weiteren Sicherheiten nach den konkreten Anforderungen des Instituts. Auch der Immobilienwert ersetzt die Prüfung der übrigen Faktoren nicht: Bei einem Wohnimmobiliendarlehen ist er nach § 4 ImmoKWPLV ein ergänzendes Merkmal. Prüfen Sie daher Kaufmittel und laufenden Monatsplan getrennt. Eine rechnerische Deckung des Kaufs beseitigt die im gemeinsamen Belastungsfall gezeigte monatliche Lücke nicht.

Lassen Sie offene Annahmen zu Einkommen, Miete, Unterlagen und Darlehensbedingungen einzeln klären und aktualisieren Sie anschließend Ihren Plan. Nehmen Sie die Belegübersicht zusammen mit Basis- und Belastungsrechnung mit. So lassen sich Rückfragen einer bestimmten Position zuordnen. Ein ungeklärter Ansatz bleibt als ungeklärt erkennbar. Übernehmen Sie institutsseitige Annahmen erst dann in eine zweite Fassung, wenn Sie deren Bedeutung verstanden haben; behalten Sie Ihre eigene Ausgangsrechnung zum Vergleich.

Für die vertragliche Planung gehören auch Zinsbindung und mögliche spätere Belastungen auf die Gesprächsliste. Nach § 4 ImmoKWPLV sind wahrscheinliche negative Ereignisse angemessen zu berücksichtigen. Wie unterschiedliche Bindungen einzuordnen sind, erläutert der Beitrag zur Zinsbindung bei einer Kapitalanlage. Hier wird dafür weder ein Zinssatz noch eine passende Laufzeit vorgegeben.

• Welche Einkommenshistorie und welche vorläufigen Nachweise werden in meinem Fall akzeptiert?
• Welche Beträge setzt das Institut für Einkommen, Verpflichtungen und Miete an, und welche Belege fehlen noch?
• Welche Eigenmittel sind tatsächlich einsetzbar, und wie werden zusätzliche Darlehen oder Sicherheiten eingeordnet?
• Welche Zahlungen ergeben sich aus den angebotenen Bedingungen, und wie verändert sich damit mein Liquiditätsblatt?
• Welche vertraglichen Möglichkeiten und Grenzen gelten für Sonderzahlungen oder Änderungen der Rückzahlung?

Für die Vorbereitung zählt, dass Ihre Unterlagen und Ihre Monatsrechnung zusammenpassen. Trennen Sie die Mittel des Betriebs, Ihre privaten Verpflichtungen und den Saldo der vermieteten Wohnung. In der Beispielrechnung stehen 1.000 € Spielraum im Basisfall einer Unterdeckung von 2.050 € beim gemeinsamen Auftragsrückgang und Leerstand gegenüber. Beide Werte beruhen ausschließlich auf den offengelegten Annahmen.

Risikohinweis: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht risikofrei. Leerstand, Mietausfall, Erhaltungsaufwand, Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung und sinkende Immobilienwerte können die Rechnung belasten. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.