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Immobilie Verkaufen

Immobilienverkauf
 

Ihre Immobilie zu Geld machen
 

Es gibt viele Anlässe eine Immobilie zu verkaufen. Diese können genauso geplant wie unvorhersehbar sein. Wenn ein Anlass eintritt, sollten Sie immer auf den richtigen Zeitpunkt und eine durchdachte Vermarktung achten und nicht einfach drauf losstürmen.

Wann der richtige Zeitpunkt ist und welche Strategie angebracht ist, all dies finden Sie auf dieser Seite.


Das wichtigste im Überblick
 

  • Im Jahr 2022 kann es sich besonders lohnen, ein Haus zu verkaufen: Niedrige Bauzinsen und hohe Inflation sprechen für reichlich Kaufinteresse.

  • Wir informieren Sie in diesem Ratgeber darüber, wie Sie Ihr Haus oder auch Ihre Wohnung privat oder über einen Makler verkaufen können - ganz nach persönlichen Vorlieben.

  • Durch einen Makler werden Sie komplett beim Verkauf unterstützt und zahlen lediglich eine kleine Provision.

Das beste Vorgehen

  • Bedenken Sie von Anfang an, ob das Haus privat oder über einen Makler verkauft werden soll. 

  • Wenn Sie den Maklervertrag unterschreiben, entscheiden Sie sich für einen reibungslosen Verkauf. Bei der Kontaktaufnahme sollte die Chemie stimmen. Im Zweifelsfall können Sie direkt mehrere Maklerunternehmen kontaktieren.

  • Da es sich bei einem Geschäft um den Kauf und Verkauf einer Immobilie handelt, lohnt es sich in erster Linie dann, wenn der Einkaufs- und Verkaufspreis dieser jeweils gut ist.

Anrede
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Immobilienverkauf 
 

Der Ablauf bei einem Immobilieninverkauf
 

1.Schritt: Entscheidung zum Immobilienverkauf:
 

Der aller erste Schritt ist es, sich zu entscheiden ob die Immobilie verkauft werden soll. Darüber hinaus sollten schon alle Bedingungen und was den Verkauf betrifft geklärt sein.

 

2. Schritt: Unterlagen sammeln
 

Bevor Sie mit der Vermarktung einer Immobile beginnen, sollten Sie alle Unterlagen zu Ihrem Objekt (Grundbuch, Bauplan, Energieausweis....) zusammen suchen. Spätestens bei einer Besichtigung sollten alle Unterlagen vorhanden sein, da sonst Bußgelder fällig werden können.

3.Schritt: Erstellung Expose und Beginn der Vermarktung
 

Wenn alle Unterlagen vorhanden sind, dann müssen Sie sich entscheiden, ob Sie die Immobilie selbst oder mit einem Makler verkaufen. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Das Expose kann der Makler oder Sie selbst bei Immoscout24 erstellen. 

 

4. Schritt: Immobilienbesichtigen
 

In der Regel geht es sehr schnell bis sich die ersten Interessenten auf ein Expose melden. Stellen Sie den Interessenten in einem Telefonat viele Fragen zu der Suche, damit Sie möglichst wenig Zeit mit unnötigen Besichtigungen verschwenden. 

5. Schritt: Preisverhandlung und Absprachen
 

Möchte ein Interessent Ihre Immobilie erwerben, so müssen Sie sich mit Ihm auf einen Preis einigen. Setzen Sie Ihren Preis nicht zu hoch oder oder niedrig an. Darüber hinaus sollten Sie alle weitern Absprachen schriftlich festhalten.

 

6. Schritt: Finale Kaufabwicklung
 

Sind alle Formalitäten zwischen dem Käufer und Ihnen geregelt, so wie eine Finanzierung vorhanden geht es im letzten Schritt zum Notar, dort wird der Verkauf in einem Vertrag beurkundet und danach findet die Übergabe und Kaufpreiszahlung statt.


Immobilienverkauf
 

Wie sieht der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf aus?

Der perfekte Zeitpunkt eine Immobilie zu verkaufen ist, wenn die Nachfrage höher als das Angebot ist und im besten Fall die Zinsen sich noch auf einem niedrigen Niveau befinden.

Aktuell ist ein sehr guter Zeitpunkt, denn die Zinsen sind noch sehr tief und die Nachfrage ist genauso wie die Immobilienpreise auf einem Rekordhoch.

Auf der anderen Seite gibt es Situationen im Leben, für die es keinen perfekten Zeitpunkt gibt. Dazu zählen Scheidungen oder Erbschaften, wo man nicht die alleinige Verkaufsentscheidung hat.


Immobilienverkauf
 

Die drei Phasen des Immobilienverkaufes

Ein Immobilienverkauf ist in der Regel sehr einfach aufgebaut, denn er besteht in der Regel aus drei einzelnen Phasen. Die erste Phase ist die Vorbereitung gefolgt von der Vermarktung und abschließend die notarielle Umsetzung bzw. Beurkundung.

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Die Vorbereitung

Während der Vorbereitung stellen Sie oder der beauftragte Makler alle Unterlagen zusammen und schätzen bzw. erkundigen sich nach dem Verkehrswert bzw. vergleichbaren Immobilienpreise in Ihrer Region. Die Malerkosten belaufen sich auf maximal 3,57% des Verkaufspreis.

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Die Vermarktung

Anschließend entscheiden Sie sich für eine Art der Vermarktung, hierzu können Sie Zeitungen oder Internetportale nutzen. Ist die Vermarktung gestartet, so müssen Sie oder der Makler die Anfragen und Besichtigungen organisieren und durchführen. Ist ein direkteres Kaufinteresse vorhanden, geht es auch schon direkt in die Preisverhandlung.

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Der Notartermin

Falls eine Preiseinigung erzielt wurde verkaufen Sie bei einer notariellen Beurkundung die Immobile an ihren neuen Besitzer.


Immobilienverkauf
 

Welche Unterlagen benötigen Sie zum Immobilienverkauf?
 

Je nach Immobilienart benötigen Sie unterschiedliche Unterlagen für den Verkauf.

Grundsätzlich werden für das Immobilieninserat immer die folgenden zwei bis drei Objektunterlagen benötigt:

Hausverkauf:

Bei einem Hausverkauf benötigen Sie den Grundriss und den Energieausweis, damit der zukünftige Besitzer die Aufteilung und den Energieverbrauch einschätzen kann.

Eigentumswohnungsverkauf:

Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie auch den Grundriss und Energieausweis. Darüber hinaus benötigen Sie hier noch die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. So kann ein Kaufinteressent sehr schnell das Gesamtpaket einschätzen.

Darüber hinaus werden noch weitere Unterlagen bei einem konkreten Kaufinteresse benötigt (bzw. erfahrende Immobilienkäufer bzw. Investoren werden Sie oft auch noch nach folgenden Unterlagen fragen):

  • Bautechnische Unterlagen (Baupläne, Genehmigungen)

  • Flurkarten

  • Grundbuchauszug

 

Des Weitern empfiehlt es sich alle Unterlagen von Anfang an parat zu haben, damit Sie beim Verkauf keine Zeit verlieren.

 

Falls Sie sich entscheiden Ihre Immobilie auf einer Plattform im Internet zu verkaufen, sollten Sie unbedingt perfekte Fotos von Ihrer Immobilie erstellen, damit sich Interessenten schon vorab ein gutes räumliches Bild vorstellen können. 


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Wie bewerteten Sie eine Immobilie richtig?
 

Kaum ist die Entscheidung getroffen Sich von einer Immobilie zu trennen, steht auch schon das nächste Problem vor der Haustür. Sie stellen sich bestimmt die Frage: Was ist meine Immobilie eigentlich Wert? Dies ist leider oft schwer einzuschätzen, da es keine öffentlich zugängliche Datenbank gibt und die Faktoren: Lage, Zustand, Größe, Bausubtanz und Infrastruktur auch eine große Rolle spielen und somit jede Immobilie individuell bewertet werden muss.

 

Um grob den Verkehrswert einschätzen zu können, lohnt es sich nach den ortsüblichen Quadratmeterpreisen zu erkundigen.

 

Möchten Sie aber den genauen Wert und alle Schwachstellen der Immobilie herausfinden, empfiehlt es sich dies über einen Gutachter zu regeln, da dieser über die nötige Erfahrung und Expertise verfügt auch kleinste Mängel und Faktoren zu erkennen.    

 

Falls Sie kein Geld für eine Individuelle Bewertung investieren möchten, können Sie folgender Maßen vorgehen:

 

  • Begutachten Sie auf allen Internetportalen wie Immobilienscout24, Immowelt oder EbayKleinanzeigen zu welchem Preis vergleichbare Immobilienobjekte gerade inseriert sind.

  • Orientieren Sie sich an Preisen aus den letzten Jahren nutzen Sie hierfür den Preisatlas von Homeday.

 

Mit Hilfe dieser Quellen können Sie eine bessere Übersicht bekommen. Welchen Preis Sie am Ende für Ihre Immobilie nehmen liegt natürlich an Ihnen.

 

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers so haben Sie noch eine weitere Quelle, da der Makler oft die Region in und auswendig kennt und schon die ein oder andere Immobilie hier verkauft hat.


Der richtige Angebotspreis
 

Nachdem Sie sich durch verschiedenste Quellen über Ihren Immobilienwert informiert haben, sollten Sie Ihren Angebotspreis festlegen. Hier bei sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

 

  • Wie schnell möchte oder muss ich die Immobilie verkaufen?

Möchten Sie Ihre Immobilien möglichst schnell verkaufen oder sind sogar gezwungen diese schnell zu verkaufen, dann sollten Sie Ihren Verkaufspreis etwas niedriger ansetzen. Dies hat den Vorteil, dass sich in den meisten Fällen mehr Interessenten als üblich melden, da die meisten Menschen für Ihr Geld soviel wie möglich bekommen möchten.

Wenn Sie auf der anderen Seite mehr Zeit haben Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es sinnvoll den Angebotspreis etwas höher anzusetzen, da Sie somit am Ende mehr Verhandlungsspielraum haben.

 

Der Makler setzt in der Regel den Angebotspreis oft etwas niedriger an, da dieser meisten die Interessenten in einen Preiswettbewerb schickt. Den Preis nachträglich zu erhöhen trauen sich die meisten Privatverkäufer nicht.

 

 

  • Welchen Zustand hat meine Immobilie?

Der Zustand einer Immobilie wirkt sich maßgeblich auf einen möglichen Angebotspreis aus, denn wenn an der Immobilie einige Mängel beseitig oder Renovierungen getätigt werden müssen, so ist diese weniger Wert. Es könnte sinnvoll sein vorher etwas zu renovieren und Mängel zu beseitigen, da sich einwandfreie Immobilien teurer und besser vermarkten lassen.


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Das perfekte Exposé

Das perfekte Exposé zu erstellen kann sich sehr positiv auf die Vermarktung auswirken, denn eine von Anfang an schlecht dargestellte Immobilie möchte am Ende niemand besichtigen. Doch wie sieht nun ein perfektes Exposé aus?

Zu einem perfekten Exposé gehört zum einem eine ehrliche und ausführliche Beschreibung. Darüber hinaus sollten schöne Fotos und der Grundriss enthalten sein.

Bei der Exposé Erstellung unterstützen Sie Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt. Diese Portale geben Ihnen die Eingabefelder für bestimmte Daten und Informationen vor.


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Die Vermarktung einer Immobilie

Falls Sie Ihr Exposé direkt in einem Portal wie Immobiliescout24 erstellt haben, empfiehlt es sich dies dort erstmal für ein paar Tage kostenlos zu inserieren und die Resonanz abzuwarten. Kommt das Inserat nicht gut an, so ist es sinnvoll es wieder für ein paar Tage aus dem Portal zunehmen und es noch einmal zu überarbeiten. Darüber hinaus sollten Sie die Laufzeiten in den Internetportalen im Auge behalten, denn nach wenigen Monaten haben Sie schon vierstellige Kosten für ein Inserat erreicht. Eine ziemlich unterschätzte Verkaufsmöglichkeit ist die eigne Nachbarschaft. Oft kennt hier jemand jemanden der in der Region grade eine Immobilie sucht und sich eventuell sehr darüber freut in der gleichen Nachbarschaft wie die Bekannten zu wohnen.

Der Umgang mit Anfragen

Grade einmal wenige Minuten haben Sie Ihre Immobilie inseriert, da klingelt auch schon das Telefon und die ersten Interessenten melden sich. Hier empfiehlt es sich vorab eine Prepaid Simkarte zu erwerben, da es sein könnte, dass Ihr Telefon ununterbrochen klingelt. Bevor Sie das Telefon abnehmen, sollten Sie Ihren Kalender und das Exposé vor sich liegen haben.

In der Regel haben die Interessenten genau drei Fragen:

 

  • Wie ist die genaue Adresse?

  • Wann könnte die Immobile besichtig werden?

  • Lässt sich am Preis noch etwas machen?

 

Um nicht unnötig Zeit zu verlieren, sollten Sie vorab das echte Kaufinteresse der Leute herausfinden. Dazu sollten Sie selbst Fragen stellen:

 

  • Suchen Sie die Immobilie für sich?

  • Wie lange suchen Sie schon?

  • Von wo kommen Sie?

  • Wie sieht es wegen einer möglichen Finanzierung aus?

  • Was genau suchen Sie?

 

Kommen auf diese Fragen keine richtigen Antworten, so können Sie davon ausgehen, dass diese Interessenten nur einmal schauen möchten. Hier sollten Sie sich den Namen und die Telefonnummer notieren und ggf. einen Gruppenbesichtigungstermin mit mehreren von diesen Interessenten vereinbaren, um nicht unnötig erfolglose Besichtigungen durchzuführen.

 

Sind auf der anderen Seite ernsthafte Interessenten vorhanden, so sollten Sie möglichst kurzfristig einen Besichtigungstermin vereinbaren und natürlich alle seriösen Fragen des Interessenten beantworten.

Die Kaufpreisverhandlung

Bevor Sie mit der Kaufpreisverhandlung beginnen sollten Sie sich bewusst machen in welcher Verhandlungsposition Sie sind, denn je weniger Interessenten vorhanden sind, um so weniger können Sie pokern. Darüber hinaus ist es wichtig vorher schon die eigene Schmerzgrenze festzulegen.

Der Notartermin

An allerletzter Stelle kommt die Beurkundung beim Notar. Dazu sollte dem Käufer der Kaufvertrag zwei Wochen vorher vorliegen. Nach der Beurkundung erhalten Sie den Kaufpreis vom Käufer.

Hierzu sollten Sie sich einmal bei Ihrem Steuerberater melden, um zu besprechen ob für Sie eventuelle Steuerzahlungen anfallen.


Immobilienverkauf
 

Fazit

Ein Immobilienverkauf ist auf den ersten Blick nicht so einfach und nicht von heute auf morgen erledigt. Es ist oft von großem Vorteil eine Immobilie zusammen mit einem Experten zu verkaufen, da Sie so nicht nur Zeit sparen sondern am Ende auch einen fairen Preis erhalten. Darüber hinaus sollten Sie immer darauf achten alle Rechtsvorschriften einzuhalten, damit Sie keine Bußgelder zahlen müssen.

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